IBS e CBS na locação de imóveis: o que a Lei Complementar nº 214 efetivamente permite a partir de 2026.
23 de dezembro de 2025
Recentemente, a Receita Federal do Brasil esclareceu como essa opção deverá ser exercida, distinguindo os procedimentos conforme a finalidade do contrato.
A Lei Complementar nº 214 instituiu um regime opcional para o recolhimento de IBS e CBS nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, aplicável exclusivamente a contratos firmados até a data de publicação da lei, conforme regras específicas previstas no art. 487.
1. O que diz o art. 487 da Lei Complementar nº 214
O dispositivo permite que o contribuinte opte pelo recolhimento do IBS e da CBS
com base na receita bruta recebida, à alíquota total de 3,65%, desde que atendidos os requisitos legais.
Esse regime:
- É opcional
- Aplica-se apenas a contratos firmados até a data de publicação da LC nº 214
- Substitui qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre essas operações
- Não gera direito a:
- créditos,
- restituição,
- compensação,
- nem à utilização do redutor social
- Exige escrituração contábil segregada das operações alcançadas pela opção
2. Regras conforme a finalidade do contrato
▪ Contratos com finalidade não residencial
A opção pode ser exercida de duas formas alternativas:
- Registro em cartório
- Contrato com firma reconhecida ou assinatura eletrônica até 16/01/2025
- Registro em Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos até 31/12/2025
2. Documento fiscal
- Não exige providência neste momento
- A opção será formalizada futuramente, por meio de documento fiscal, conforme regulamento a ser publicado no início de 2026
Contratos com finalidade residencial
Para contratos residenciais:
- Não é necessária qualquer providência neste momento
- As exigências operacionais dependerão de regulamento futuro, também previsto para o início de 2026
O próprio art. 487 admite, para esses contratos, formas mais amplas de comprovação da data de celebração, incluindo a comprovação de pagamento da locação.
3. Pontos de atenção
De acordo com o texto legal:
- A opção tem efeitos definitivos sobre a operação
- Custos e despesas relacionados ao imóvel sujeito ao regime opcional:
- Não geram créditos
- Devem ser segregados
- Custos e despesas indiretos devem ser rateados e os créditos correspondentes estornados
- A contabilidade deve permitir a identificação clara das operações submetidas ao regime do art. 487
O art. 487 da LC nº 214
não cria um regime automático, mas uma opção condicionada a requisitos formais e temporais.
O esclarecimento da Receita Federal reforça que:
- Para contratos não residenciais, há escolha entre registro em cartório agora ou formalização futura via documento fiscal
- Para contratos residenciais, nenhuma ação é exigida neste momento
A avaliação sobre exercer ou não essa opção deve considerar exclusivamente os limites e efeitos expressos na lei.
A GBACONT acompanha a regulamentação do IBS e da CBS e permanece à disposição para orientar seus clientes com base no texto legal e nos atos oficiais publicados.
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